Propiedad Horizontal
Código Civil catalán
CAPÍTULO III
Régimen jurídico de la propiedad horizontal
Sección primera. Disposiciones generales
Subsección primera. Configuración de la comunidad
Artículo 553-1. Definición.
1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el
derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en
comunidad con los demás en los elementos comunes.
2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta:
a) La existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de
un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos
comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota.
b) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el
cumplimiento de los deberes de los propietarios.
c) La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición
preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos.
Esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad proindivisa de un
determinado apartamento.
Artículo 553-2. Objeto.
1. Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios, incluso en
construcción, en los que coexistan elementos privativos constituidos por
viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y
de atribución exclusiva a diferentes propietarios, con elementos comunes,
necesarios para el uso y goce adecuado de los privativos, cuya propiedad les
queda adscrita de modo inseparable.
2. Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de
puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con
relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de
cementerios con relación a las sepulturas y en otros similares, que se rigen
por las normas generales del presente capítulo adaptadas a la naturaleza
específica de cada caso y por la normativa administrativa que les resulta de
aplicación.
Artículo 553-3. Cuota.
1. La cuota de participación:
a) Determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos
con los derechos sobre los bienes comunes.
b) Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, beneficios, gestión
y gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de
extinción del régimen.
c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo
pacto en contrario.
2. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se
precisan en centésimos y se asignan de forma proporcional a sus superficies,
teniendo en cuenta el uso y destino y los demás datos físicos y jurídicos de los
bienes que integran la comunidad.
3. Pueden establecerse, además de la cuota general, cuotas especiales para
gastos determinados.
4. Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los
propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o
estatutos no establecen otra cosa.
Artículo 553-4. Créditos y deudas.
1. Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los créditos
constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contraídas
válidamente en su gestión, de acuerdo con las cuotas de participación
respectivas.
2. La cuantía de la contribución de cada propietario o propietaria a los gastos
comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la
deuda según la cuota de participación.
Artículo 553-5. Afectación real.
1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del
pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores
titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que
correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año
natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien
transmite.
2. Los transmitentes, en la escritura de transmisión onerosa de un elemento
privativo, deben declarar que están al corriente en los pagos que les
corresponden o, si procede, deben consignar los que tienen pendientes y
deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la
comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría de la misma, en el que
deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de
repartir. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la
escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas.
3. No es preciso que el presidente o presidenta dé el visto bueno al certificado
a que se refiere el apartado 2 si un profesional que lleva la administración de
la finca ejerce la secretaría de la comunidad.
Artículo 553-6 Fondos de reserva.
1. Una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes presupuestados
destinada a la constitución de un fondo de reserva debe figurar en el
presupuesto de la comunidad.
2. La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los propietarios,
pero queda afecta a la comunidad.
3. El fondo de reserva se deposita en una cuenta bancaria especial. Los
administradores solo pueden disponer del mismo, con la autorización del
presidente o presidenta, para atender gastos imprevistos de reparación de
carácter urgente o, con la autorización de la junta, para contratar un seguro.
4. El remanente del fondo de reserva de un año se integra en el del año
siguiente, de modo que las aportaciones que deben hacer los propietarios se
reduzcan a las que sean precisas para llegar al 5 % de los gastos comunes
presupuestados, salvo que los estatutos dispongan que el remanente
incremente la dotación del fondo o que lo acuerde la junta.
Subsección segunda. Constitución de la comunidad
Artículo 553-7.Establecimiento del régimen.
1. Un edificio queda sometido al régimen de propiedad horizontal desde el
otorgamiento del título de constitución, aunque no esté acabado.
2. El título de constitución debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de
conformidad con lo establecido por la legislación hipotecaria y con los efectos
establecidos por esta.
Artículo 553-8. Legitimación.
1. El título de constitución de la comunidad lo otorgan los propietarios del
inmueble.
2. Los promotores del inmueble no pueden hacer uso de la facultad concedida
por el Artículo 552-11.4 si han iniciado la venta de los elementos privativos en
documento privado sin haber otorgado el título de constitución. En este caso,
cualquier adquirente puede exigir la formalización inmediata del título de
acuerdo con el proyecto arquitectónico que ha obtenido la licencia de obras.
3. Se entiende que los titulares de los elementos privativos ratifican el título en
el momento en que se otorga la escritura de transmisión si otorga el título
quien ha sido propietario o propietaria único del inmueble y ha enajenado los
elementos privativos en documento privado y si se reseña de modo suficiente
dicho título y las normas de la comunidad en dicha escritura.
Artículo 553-9. Escritura de constitución y constancia en el Registro de
la Propiedad.
1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar
en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes
circunstancias:
a) La descripción del edificio en conjunto, que debe indicar si está acabado o
no, y los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
b) La relación descriptiva de todos los elementos privativos, con su número de
orden interno en el edificio, la cuota general de participación y, si procede, las
especiales que les corresponden, así como la superficie útil, los límites, la
planta o plantas en que están situados, el destino y, si procede, los espacios
físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
2. El título de constitución puede contener, además de lo establecido por el
apartado 1:
a) Los estatutos.
b) Las reservas establecidas a favor de la promotora o constituyentes del
régimen.
c) La previsión, si procede, sobre la futura formación de subcomunidades.
d) Un plano descriptivo del edificio.
3. En lo no previsto por el título de constitución se aplican las normas del
presente capítulo.
4. Es preciso, para el otorgamiento del título, que, en la misma escritura de
constitución o en otra previa, se haya declarado la obra nueva del edificio de
acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y la normativa sobre
habitabilidad y edificación que resulte de aplicación.
5. La escritura de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de
acuerdo con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general
para el conjunto y de tantas inscripciones como fincas privativas.
Artículo 553-10. Modificación del título de constitución.
1. Es preciso, para modificar el título de constitución, el consentimiento de la
junta de propietarios y que la escritura cumpla los mismos requisitos
observados para el otorgamiento del título de constitución.
2. No es preciso el consentimiento de la junta de propietarios para la
modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:
a) La sobreelevación o la subedificación de plantas nuevas, si se ha pactado
así al constituir el régimen o el derecho.
b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos
privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.
c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los
estatutos las prohíban.
3. La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o
redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los
derechos o propietarios de elementos privativos implicados, incluso si implican
una nueva descripción del edificio.
4. Son nulas las estipulaciones establecidas por el promotor o promotora o el
propietario o propietaria único del inmueble que impliquen una reserva de la
facultad de modificación unilateral del título de constitución o que le permitan
decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios.
Artículo 553-11. Estatutos.
1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la
comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones, entre
otras:
a) El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes
comunes.
b) Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
e) Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el
presente código y sus competencias.
f) La forma de gestión y administración.
2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:
a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y
división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con
creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios.
En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por
la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de
satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera,
ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.
c) Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una
parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte
determinada de este a favor de algún elemento privativo.
d) Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la
colocación de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.
e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos
privativos.
3. Las normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde que se
inscriben en el Registro de la Propiedad.
Artículo 553-12. Reglamento de régimen interior.
1. El reglamento de régimen interior, que no puede oponerse a los estatutos,
contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena
vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso
común y las instalaciones.
2. El reglamento obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos
privativos.
Artículo 553-13. Reserva del derecho de sobreelevación, subedificación y
edificación.
1. La constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, subedificar o
edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras
personas es válida si la establece el título de constitución.
2. Los titulares del derecho reservado están facultados para edificar a su cargo
de acuerdo con el título de constitución, hacen suyos los elementos privativos
que resultan del mismo y pueden otorgar, por si mismos y a su cargo, las
sucesivas declaraciones de obra nueva. El ejercicio sucesivo del derecho con la
construcción de plantas comporta la redistribución de las cuotas de
participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de
acuerdo con el presente código y con el título de constitución, sin necesidad
del consentimiento de la junta de propietarios.
3. La reserva a que se refiere el apartado 1 solo es válida si consta en cláusula
separada y específica de acuerdo con el Artículo 567-2.
Artículo 553-14. Extinción del régimen.
1. El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por
acuerdo unánime de conversión en comunidad ordinaria y forzosamente en los
supuestos de destrucción del edificio, declaración de ruina y expropiación
forzosa.
2. El acuerdo de conversión requiere el consentimiento de los titulares de
derechos reales que recaen sobre los elementos privativos que resultan
afectados o, si no pueden darlo o no lo dan sin causa, el de la autoridad
judicial.
3. Puede estipularse en el título de constitución que, en los supuestos de
destrucción y de declaración de ruina, el régimen no se extingue y es preciso
rehabilitar o reconstruir el edificio a cargo de los propietarios, que deben
contribuir a los gastos de acuerdo con su cuota general.
Subsección tercera. Órganos de la comunidad
Artículo 553-15. Órganos de gobierno.
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son la presidencia, la secretaría,
la administración y la junta de propietarios. Los tres primeros, que son
unipersonales, pueden recaer en una misma persona si lo establecen los
estatutos o lo acuerda la junta.
2. Los cargos, que son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados
hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para
el que fueron designados.
3. El ejercicio de los cargos es obligatorio y gratuito, a pesar de que la junta de
propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa
fundamentados y que las personas que los ejercen tienen derecho a resarcirse
de los gastos que ocasiona su ejercicio.
4. La designación se decide, si no existen candidatos, por un turno rotatorio o
por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.
5. La secretaría y administración de la comunidad pueden recaer en una
única persona externa a la comunidad con la calificación profesional
adecuada. En este caso, el ejercicio del cargo es remunerado. Cuando las
personas que ejercen los cargos han sido designadas por los promotores del
edificio, los ejercen hasta la primera reunión de la junta de propietarios.
6. Los estatutos pueden prever la creación de otros órganos, además de los
establecidos por el apartado 1.
Artículo 553-16. Presidencia.
1. La junta de propietarios designa al presidente o presidenta necesariamente
entre los propietarios de elementos privativos.
2. Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:
a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
c) Elevar a públicos los acuerdos, si procede.
d) Velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de los elementos
y servicios comunes.
e) Velar por el cumplimiento de los deberes de los propietarios y de los
titulares de la secretaría y administración.
Artículo 553-17. Secretaría.
La junta de propietarios designa a un secretario o secretaria, que extiende las
actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y
custodia la documentación de la comunidad, especialmente las convocatorias,
comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las reuniones
durante dos años. Los libros de actas se rigen por el Artículo 553-28.
Artículo 553-18. Administración.
1. La junta de propietarios designa a un administrador o administradora, que
gestiona los intereses ordinarios de la comunidad y tiene, como mínimo, las
siguientes funciones:
a) Adoptar las medidas convenientes y realizar los actos necesarios para
conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la
comunidad.
b) Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las
advertencias pertinentes.
c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
d) Ejecutar los acuerdos de la junta y efectuar los cobros y pagos que
correspondan.
e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter
urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que
pueden correr a cargo del fondo de reserva.
2. Los administradores son responsables de su actuación ante la junta.
Artículo 553-19. Junta de propietarios.
1. La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos
privativos, es el órgano supremo de la comunidad.
2. La junta de propietarios tiene aquellas competencias no atribuidas
expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes:
a) El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan
los cargos de la comunidad.
b) La modificación del título de constitución.
c) La aprobación de los estatutos y del reglamento de régimen interior y su
reforma.
d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no
presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe
y de la imposición de derramas o cortes para su financiación.
f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar cuotas.
g) La extinción voluntaria del régimen de comunidad especial.
Artículo 553-20. Reuniones.
1. La junta de propietarios debe reunirse una vez al año para aprobar las
cuentas y el presupuesto.
2. La junta de propietarios puede reunirse cuando lo considere conveniente el
presidente o presidenta. Si los propietarios piden al presidente o presidenta
que convoque una reunión y este no lo hace, la junta de propietarios puede
reunirse siempre y cuando lo pida, indicando los puntos que es preciso incluir
en el orden del día, una cuarta parte de los propietarios, que deben
representar una cuarta parte de las cuotas.
3. Los estatutos pueden establecer la convocatoria de reuniones especiales
para tratar de cuestiones que afecten solo a propietarios determinados o, si
procede, a las subcomunidades.
4. La junta de propietarios puede reunirse sin convocatoria si concurren a la
misma todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la
reunión y su orden del día, que debe aprobarse antes de iniciarla.
Artículo 553-21. Convocatorias.
1. La presidencia convoca las reuniones de la junta de propietarios. En caso
de inactividad o negativa, la puede convocar la vicepresidencia, si existe, o la
secretaría o, en caso de vacante, negativa o inactividad de estas, quienes
promueven la reunión.
2. Las convocatorias, citaciones y notificaciones deben enviarse al domicilio
que ha designado cada propietario o propietaria o, si no han designado
ninguno, al elemento privativo del que es titular con una antelación mínima de
ocho días naturales. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse en
el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado al
efecto. Este anuncio debe indicar la fecha de la reunión y debe estar firmado
por el secretario o secretaria de la comunidad, con el visto bueno del
presidente o presidenta. Dicho anuncio produce efectos jurídicos plenos a los
tres días naturales de haberse hecho público si no puede realizarse la
notificación personalmente.
3. En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, solo
es preciso que los propietarios tengan conocimiento de las convocatorias,
citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión.
4. La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de
forma clara y detallada:
a) El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios
promotores, deben constar los puntos que proponen.
b) El día, lugar y hora de la reunión, en primera y segunda convocatoria, entre
las que debe haber, como mínimo, un intervalo de treinta minutos.
c) El lugar de la celebración, que debe tener lugar en un municipio de la
comarca donde se halla el inmueble.
d) La advertencia de que los votos de los propietarios que no asisten a la
reunión se computan como favorables, sin perjuicio de su derecho de
oposición.
e) La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad y la
advertencia de que tienen voz pero que no tienen derecho de voto.
5. La documentación relativa a los asuntos de los que debe tratarse puede
enviarse a los propietarios o pueden tenerla los administradores a su
disposición desde el momento en que se realiza la convocatoria, lo que debe
hacerse constar.
Artículo 553-22. Asistencia.
1. Los propietarios asisten a la junta personalmente o por representación
legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito.
2. Se nombra, en caso de comunidad ordinaria, un solo cotitular o una sola
cotitular para asistir a la junta de propietarios.
3. El derecho de asistencia, si existe un derecho real de goce o de uso
constituido sobre un elemento privativo, corresponde a los propietarios.
4. Los derechos de asistencia y de voto, si existe un usufructo, corresponden a
los nudos propietarios, los cuales se entiende que son representados por los
usufructuarios si no consta la manifestación en contra de los nudos
propietarios. La delegación debe ser expresa si tienen que adoptarse acuerdos
sobre obras extraordinarias o de mejora.
Artículo 553-23. Constitución.
1. La junta se constituye válidamente, en primera convocatoria, si concurren a
la misma como mínimo la mitad de los propietarios, que deben representar la
mitad de las cuotas de participación, y, en segunda convocatoria, cualquiera
que sea el número de los que concurran y las cuotas de que sean titulares.
2. La junta, si no asiste a la misma el presidente o presidenta ni el
vicepresidente o vicepresidenta, designa al propietario o propietaria que debe
presidirla.
3. La junta, si no asiste a la misma el secretario o secretaria, designa a un
secretario o secretaria accidental.
Artículo 553-24. Derecho de voto.
1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas
pendientes con la comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes
con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han impugnado
judicialmente las cuentas y que han consignado el importe judicial o
notarialmente.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente o por representación.
b) Por delegación en el presidente o presidenta o en otro propietario o
propietaria, efectuada por medio de un escrito que designe nominativamente a
la persona delegada.
3. Los escritos de delegación, que deben referirse a una reunión concreta de la
junta de propietarios, deben recibirse antes del inicio de la reunión.
Artículo 553-25. Acuerdos.
1. Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del
día. Sin embargo, la junta de propietarios puede acordar, aunque no consten
en el orden del día, la destitución del presidente o presidenta, el administrador
o administradora o el secretario o secretaria y emprender acciones contra
ellos, así como el nombramiento de personas para ejercer dichos cargos.
2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios,
que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de
participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución
y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.
3. Es suficiente el voto favorable de las cuatro quintas partes de los
propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de
participación, para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el
edificio si afectan a su estructura o configuración exterior y a la construcción
de piscinas e instalaciones recreativas.
4. Los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier
propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente.
5. Es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que deben
representar la mayoría de las cuotas de participación, en primera
convocatoria, o la mayoría de las cuotas de los presentes y representados, en
segunda convocatoria, para adoptar los acuerdos que se refieren a:
a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la
finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.
b) Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble,
según su naturaleza y sus características.
c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras
comunes, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o
para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad.
d) Las normas del reglamento de régimen interior.
e) Los acuerdos a que no se refieren los apartados 2 y 3.
6. Los propietarios con discapacidad física o las personas con quienes
conviven, si los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 5 no
alcanzan la mayoría necesaria, pueden pedir a la autoridad judicial que
obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a realizar las
innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble.
Artículo 553-26. Cómputo de votos.
1. Para el cálculo de las mayorías se computan los votos de los propietarios
presentes, de los representantes y de los que han delegado su voto. No se
computan los votos de los propietarios morosos, que no tienen derecho a
votar.
2. Se computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios
que, convocados correctamente, no asisten a la reunión, si después no se
oponen al acuerdo.
3. Los propietarios que no han asistido a la reunión pueden oponerse a los
acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que
les han sido notificados. El escrito de oposición debe enviarse al secretario o
secretaria por cualquier medio fehaciente.
Artículo 553-27. Acta.
1. El secretario o secretaria, una vez tratados todos los puntos del orden del
día, debe redactar y leer los acuerdos adoptados y, si se aprueban, debe
redactar el acta y transcribirla en el libro de actas. El acta debe autorizarse
con las firmas del secretario o secretaria y del presidente o presidenta en el
plazo de cinco días a contar del día después de la reunión.
2. El acta debe notificarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a
contar del día siguiente a la reunión de la junta de propietarios de la misma
forma en que se ha notificado la convocatoria y en el mismo domicilio.
3. El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán y en ella deben
constar los siguientes datos:
a) La fecha y lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario, el
nombre de la persona que ha realizado la convocatoria y si se ha llevado a
cabo en primera o en segunda convocatoria.
b) El orden del día.
c) La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha
actuado como secretario o secretaria.
d) La relación de personas que han asistido a la misma personalmente o por
representación y la indicación de la cuota total de presencia.
e) Los acuerdos adoptados, con la indicación del resultado de las votaciones, si
procede, y, si alguno de los asistentes lo solicita, la indicación de los que han
votado a favor o en contra.
4. El presidente o presidenta, por iniciativa propia o a solicitud escrita
presentada al menos cinco días antes de la fecha de la reunión por una cuarta
parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte o más de
las cuotas, puede requerir a un notario o notaria que extienda el acta de la
reunión, la cual no necesita aprobación. En este caso, debe hacerse, en el libro
de actas, una referencia clara a la fecha de la celebración de la reunión y al
nombre y residencia del notario o notaria que asistió a la misma.
Artículo 553-28. Libro de actas.
1. Los acuerdos de la junta de propietarios deben transcribirse en un libro de
actas que debe legalizar, al menos en catalán, o en aranés en el Valle de Arán,
el registrador o registradora de la propiedad que corresponde al distrito donde
se halla el inmueble.
2. Los secretarios deben custodiar los libros de actas de la junta de
propietarios, que deben conservarse durante treinta años mientras exista el
inmueble. Asimismo, deben conservar durante diez años las convocatorias,
comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 553-29. Ejecución.
Los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios son
ejecutivos inmediatamente después de que el acta haya sido notificada a los
propietarios.
Artículo 553-30. Vinculación de los acuerdos.
1. Los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los
disidentes, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2.
2. Los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el
valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto
anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes.
3. Los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la
instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la
accesibilidad, habitabilidad, uso y conservación adecuados y la seguridad del
edificio se rigen por lo establecido por el apartado 1.
4. Los propietarios disidentes que no pueden tener el uso o goce de la mejora
pueden pasar a gozar de la misma si satisfacen el importe de los gastos de
ejecución y de los de mantenimiento con la actualización que corresponda
aplicando el índice general de precios al consumo.
Artículo 553-31. Impugnación.
1. Los acuerdos pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:
a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si,
dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente
perjudiciales para un propietario o propietaria.
2. Están legitimados para la impugnación los propietarios que han votado en
contra, los ausentes que no se han adherido al acuerdo y los que han sido
privados ilegítimamente del derecho de voto. Si el acuerdo es contrario a las
leyes, puede impugnarlo todo propietario o propietaria.
3. La acción de impugnación debe ejercerse en el plazo de dos meses a contar
de la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario al título
de constitución o a los estatutos.
Artículo 553-32. Suspensión.
1. La impugnación no suspende la ejecutabilidad del acuerdo.
2. La autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere
convenientes, incluso decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo
impugnado, si entiende que es manifiestamente ilegal o que puede provocar
un perjuicio cuya reparación comportaría un coste económico
desproporcionado.
Sección segunda. Propiedad horizontal simple
Artículo 553-33. Elementos privativos.
Solo pueden configurarse como elementos privativos de un edificio las
viviendas, locales y espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad
separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso
propio a la vía pública, ya sea directo o a través de un elemento común de
goce no restringido.
Artículo 553-34. Elementos privativos de beneficio común.
1. El título de constitución o la junta de propietarios pueden establecer que
uno o más elementos privativos se destinen a beneficio común, ya sea por el
servicio directo que prestan a los propietarios o por el beneficio económico que
reporta ceder su uso. Son titulares de los elementos privativos de beneficio
común los titulares de los demás elementos privativos en proporción a su
cuota y de forma inseparable de la propiedad de su elemento privativo
concreto.
2. La administración de un elemento privativo de beneficio común se rige por
las normas generales. La enajenación o gravamen de dicho elemento requiere
el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Artículo 553-35. Anexos.
1. Los anexos se determinan en el título de constitución como espacios físicos
vinculados de forma inseparable a un elemento privativo, no tienen cuota
especial y son de titularidad privativa a todos los efectos.
2. Solo es posible la cesión aislada del uso de los anexos que consistan en
plazas de aparcamiento, boxes o trasteros, a pesar de que los estatutos
pueden limitar esta cesión. Esta limitación no puede afectar a las personas
que conviven con los titulares del uso del elemento privativo principal.
Artículo 553-36. Uso y goce de los elementos privativos.
1. Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de
conservación y reforma siempre que no perjudiquen a los demás propietarios
ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la
composición o el aspecto exterior del conjunto.
2. Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo
deben comunicarlo previamente al presidente o presidenta o, si procede, al
administrador o administradora de la comunidad. Si la obra comporta la
alteración de elementos comunes, debe aprobarse de acuerdo con la mayoría
que resulta de lo establecido por el Artículo 553-25.
3. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los
elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende
que la comunidad ha dado el consentimiento si la existencia de obras que no
disminuyen la solidez del edificio ni comportan la ocupación de elementos
comunes es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de
seis años desde que finalizaron.
Artículo 553-37. Disposición de los elementos privativos.
1. Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades
del derecho de propiedad sin ninguna otra limitación que las que se derivan
del régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, los pueden modificar,
enajenar y gravar y pueden realizar en los mismos todo tipo de actos de
disposición ordinaria y extraordinaria. Si establecen servidumbres en beneficio
de otras fincas, estas servidumbres se extinguen en caso de destrucción o
derribo del edificio.
2. Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra
transmisión del goce del elemento privativo, son responsables ante la
comunidad y ante terceras personas de las obligaciones derivadas del régimen
de propiedad horizontal.
3. La persona que adquiere un elemento privativo debe comunicar el cambio
de titularidad a la secretaría de la comunidad y designar un domicilio para
comunicaciones.
Artículo 553-38. Obligaciones de conservación y mantenimiento de los
elementos privativos.
1. Los propietarios de elementos privativos los deben conservar y mantener en
buen estado, en su interior, y mantener los servicios e instalaciones que se
ubiquen en los mismos.
2. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de
los elementos comunes de uso restringido corren a cargo de los propietarios de
los elementos privativos que gozan de aquellos. Las reparaciones que se deben
a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a
reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo
que sean consecuencia de un mal uso.
3. La comunidad debe efectuar las obras necesarias para la conservación
integral del inmueble y de sus servicios, de modo que cumpla las condiciones
estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y seguridad
necesarias.
Artículo 553-39. Limitaciones y servidumbres legales.
1. Los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los demás y de la
comunidad, a las limitaciones imprescindibles para efectuar las obras de
conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los demás
elementos privativos cuando no existe ninguna otra forma de efectuarlas o la
otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.
2. La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes
sobre los elementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta si son
indispensables para la ejecución de los acuerdos de mejora adoptados por la
junta o para el acceso a elementos comunes que no tengan ningún otro
acceso.
3. Los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constitución de las
servidumbres, permanentes o temporales, absolutamente imprescindibles
para efectuar obras de conservación y suministro de su elemento privativo.
4. Los titulares de las servidumbres deben resarcir los daños que causen en
los elementos privativos o comunes afectados y, en su caso, el menoscabo que
les produzcan.
Artículo 553-40. Limitaciones de uso de los elementos privativos.
1. Los propietarios y ocupantes de los elementos privativos no pueden realizar
en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad
o que dañen o hagan peligrar el edificio. Tampoco pueden realizar las
actividades que los estatutos o la normativa urbanística y de usos del sector
donde se halla el edificio excluyen o prohiben de forma expresa.
2. El presidente o presidenta de la comunidad, si se realizan las actividades a
que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta
parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que
deje de realizarlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta
puede interponer contra los propietarios y ocupantes del elemento común la
acción de cesación, que debe tramitarse de acuerdo con las normas del juicio
ordinario. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del
requerimiento y de la certificación del acuerdo de la junta de propietarios, la
autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere
convenientes, entre las cuales, la cesación inmediata de la actividad prohibida.
3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le
causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente a la
privación del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede
exceder de dos años y, si procede, a la extinción del contrato de arrendamiento
o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento
privativo.
Artículo 553-41. Elementos comunes.
Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas,
cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las
instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se
destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos
privativos.
Artículo 553-42. Aprovechamiento de elementos comunes.
1. El uso y goce de los elementos comunes corresponde a todos los
propietarios de elementos privativos y debe adecuarse al destino establecido
por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin
perjudicar el interés de la comunidad.
2. Puede vincularse, en el título de constitución o por acuerdo unánime de la
junta de propietarios, el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas
del edificio o demás elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
La atribución exclusiva e inseparable a elementos privativos del uso y goce de
una parte de los elementos comunes no les hace perder dicha naturaleza.
3. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce
exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2,
asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la
obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los
gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son
comunes.
Artículo 553-43. Disposición de elementos comunes.
1. La junta de propietarios puede desafectar un elemento común por acuerdo
unánime para vincular su uso exclusivo a elementos privativos o para atribuir
al mismo el carácter de elemento privativo, que tiene la consideración de
elemento privativo de beneficio común.
2. El acuerdo a que se refiere el apartado 1 debe determinar la cuota de
participación del elemento privativo creado y la redistribución de las cuotas de
los demás.
Artículo 553-44. Mantenimiento de elementos comunes.
1. La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y
mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los
propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias.
2. Los propietarios disidentes solo quedan exonerados de contribuir a los
gastos que un servicio o una instalación nuevos comporten si han impugnado
judicialmente el acuerdo de la junta y han obtenido una sentencia favorable,
así como en los supuestos del Artículo 553-30.
3. Todos los propietarios deben sufragar necesariamente los gastos que
comporten la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento del
servicio de ascensor, de acuerdo con la normativa de vivienda, y de los
servicios imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio. Los
propietarios pueden exigir el fraccionamiento del pago en mensualidades
durante un año.
Artículo 553-45. Gastos comunes.
1. Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su
cuota de participación, de acuerdo con las especialidades fijadas por el título
de constitución y los estatutos.
2. La falta de uso y goce de elementos comunes concretos no exime de la
obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que
una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o
elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario.
3. La contribución al pago de determinados gastos sobre los que los estatutos
establecen cuotas especiales de participación, entre los que se incluyen los de
escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas, debe efectuarse de acuerdo
con la cuota específica.
4. El título de constitución puede establecer un incremento en la participación
en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en
caso de uso o goce desproporcionado de forma probada de elementos o
servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o
profesionales en el piso o local. Este incremento también puede acordarlo la
junta de propietarios por mayoría de cuatro quintas partes de propietarios y
de cuotas. El incremento no puede ser superior, en ninguno de los dos casos,
al doble de lo que le correspondería por la cuota.
Artículo 553-46. Responsabilidad de la comunidad.
1. La comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus
fondos y créditos y con los elementos privativos de beneficio común.
2. Los elementos privativos de beneficio común solo pueden embargarse
haciendo un requerimiento a los propietarios y demandándolos
personalmente.
3. Los elementos privativos solo pueden embargarse por deudas de la
comunidad si se requiere el pago a todos los propietarios del inmueble y se los
demanda personalmente.
Artículo 553-47. Actividades prohibidas.
Los propietarios y ocupantes de pisos o locales no pueden realizar, en el
elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los estatutos
prohiban, que sean perjudiciales para las fincas o que vayan en contra de las
disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
Sección tercera. Propiedad horizontal compleja
Artículo 553-48. Configuración.
1. La situación de comunidad horizontal compleja permite la coexistencia de
subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario
formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios
independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas
ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.
2. Cada escalera, portal o edificio, en el régimen de propiedad horizontal
compleja, constituye una subcomunidad que se rige por las normas de la
sección primera.
3. Pueden configurarse como subcomunidad una o varias naves destinadas a
plazas de aparcamiento o a trasteros y otros elementos privativos de uno o
más edificios conectados entre ellos y dotados de unidad e independencia
funcional o económica.
Artículo 553-49. Cuotas.
Debe asignarse la cuota particular de participación, independiente de la cuota
general en el conjunto de la propiedad horizontal, a cada uno de los elementos
privativos que integran la subcomunidad.
Artículo 553-50. Constitución.
1. La propiedad horizontal compleja puede constituirse inicialmente en una
sola comunidad con subcomunidades, si procede, o bien por asociación de
varias comunidades preexistentes.
2. Los propietarios únicos de los diversos edificios o los presidentes de las
respectivas comunidades de propietarios autorizados por un acuerdo de las
juntas respectivas pueden otorgar el título de constitución de la propiedad
horizontal compleja en el caso de asociación de varias comunidades>
preexistentes. En este caso, el título, que debe constar en escritura pública y
debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, debe describir el complejo
inmobiliario en conjunto, los elementos, viales, zonas ajardinadas y de recreo
y los servicios comunes y la cuota de participación que corresponde a cada
comunidad. El importe de los gastos de conservación, mantenimiento y
reparación de los elementos comunes debe repercutirse a las diferentes
comunidades de acuerdo con su cuota, y estas deben repercutirlo a los
propietarios de los elementos privativos de acuerdo con la cuota que les
corresponde en cada comunidad.
Artículo 553-51. Regulación y acuerdos.
1. Cada subcomunidad puede tener sus órganos específicos y adoptar los
acuerdos que la conciernen con independencia de las demás subcomunidades,
si ello es posible de acuerdo con el título de constitución, la existencia de
elementos comunes exclusivos de una comunidad y la realidad física del
conjunto.
2. Los estatutos, si la complejidad del conjunto inmobiliario y de los
elementos, servicios e instalaciones comunes, el número de elementos
privativos u otras circunstancias lo hacen aconsejable, pueden regular un
consejo de presidentes de escalera o de edificio, que debe actuar de forma
colegiada para la administración ordinaria de los elementos comunes a todo el
conjunto y debe regirse por las normas de la junta de propietarios adaptadas a
la naturaleza específica del caso.
Artículo 553-52. Comunidades y subcomunidades para garajes y
trasteros.
1. La comunidad de garaje o trasteros, salvo previsión estatutaria en contra,
funciona con independencia de la comunidad general en cuanto a los asuntos
de su interés exclusivo en los siguientes casos:
a) Si se configura bajo el régimen de comunidad como elemento
privativo de un régimen de propiedad horizontal y la adquisición de una cuota
indivisa atribuye el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o de trasteros y la
utilización de las rampas de acceso y salida, escaleras y zonas de maniobras.
En este caso, los titulares del local no pueden ejercer la acción de división de
la comunidad ni gozan de derechos de adquisición preferente.
b) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros de un local de un
inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal se constituyen como
elementos privativos. Se asigna a cada plaza, además del número de orden y
de la cuota que le corresponde en la división horizontal, un número o letra de
identificación concretos. En este caso, las rampas, escaleras y zonas de
acceso, maniobra y salida de los vehículos se consideran elementos comunes
del garaje o trastero.
2. No existe subcomunidad especial para el local de garaje o trasteros en los
siguientes casos:
a) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros se configuran como
anexos inseparables de los elementos privativos de la comunidad. En este
caso, se les aplica el Artículo 553-35.
b) Si el local destinado a garaje o trasteros se configura como elemento común
de la división horizontal. En este caso, el uso concreto de las plazas de
aparcamiento o de los trasteros no puede cederse a terceras personas con
independencia del uso del elemento privativo respectivo.
3. Debe constituirse una subcomunidad especial para el local destinado a
garaje o trasteros si varios edificios sujetos a regímenes de propiedad
horizontal comparten su uso. En este caso, el local forma parte, además, de
cada propiedad horizontal en la proyección vertical que le corresponde. Si
unas normas estatutarias concretas no establecen lo contrario, los titulares de
las plazas tienen derecho a utilizar todas las zonas de acceso, distribución,
maniobra y salida de vehículos situadas en el local con independencia del
edificio concreto en cuya vertical o fachada estén situadas.
Sección cuarta. Propiedad horizontal por parcelas
Artículo 553-53. Concepto y configuración.
1. El régimen de propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre
un conjunto de fincas vecinas físicamente independientes que tienen la
consideración de solares, edificados o no, forman parte de una urbanización y
participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común,
entre los que se incluyen otras fincas o servicios colectivos, así como de
limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las demás fincas
del conjunto.
2. El régimen de propiedad horizontal por parcelas afecta con carácter real a
las fincas o a los solares privativos y se rige por las normas específicas de la
presente sección y, supletoriamente, por las del presente capítulo, de acuerdo
con su naturaleza específica y con lo dispuesto por la normativa urbanística
aplicable.
Artículo 553-54. Fincas de titularidad privativa.
1. Las fincas privativas y, si procede, sus anexos inseparables, pertenecen en
exclusiva a sus titulares en el régimen de propiedad que les resulte de
aplicación.
2. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de las fincas privativas
se extienden de forma inseparable a la participación que les corresponde en
los elementos comunes.
3. La enajenación de una finca privativa no da, por si misma, ningún derecho
de adquisición preferente de naturaleza legal.
Artículo 553-55. Elementos de titularidad común.
1. Son elementos comunes las fincas, los elementos inmobiliarios y los
servicios e instalaciones que se destinan al uso y goce común que menciona el
título de constitución, entre los que se incluyen las zonas ajardinadas y de
recreo, las instalaciones deportivas, los locales sociales, los servicios de
vigilancia y, si procede, otros elementos similares.
2. Los elementos comunes son inseparables de las fincas privativas, a las que
están vinculados por medio de la cuota de participación que, expresada en
centésimos, corresponde a cada finca en el conjunto.
Artículo 553-56. Limitaciones.
Las limitaciones al ejercicio de las facultades dominicales sobre fincas
privativas impuestas por el título de constitución o los estatutos, el
planeamiento urbanístico o las leyes tienen la consideración de elementos
comunes.
Artículo 553-57. Título de constitución.
1. El título de constitución del conjunto debe constar en escritura pública, la
cual debe contener, al menos:
a) La descripción del conjunto en general, que debe incluir el nombre y
emplazamiento, la extensión, la aprobación administrativa de la actuación
urbanística en que se integra, los datos esenciales de la licencia o del acuerdo
de parcelación, el número de solares que la configuran y la referencia y
descripción de las fincas e instalaciones comunes.
b) La relación de las obras de urbanización y de las instalaciones del conjunto
y el sistema previsto para conservarlas y efectuar su mantenimiento, así como
la información sobre la prestación de servicios no urbanísticos y las demás
circunstancias que resulten del plan de ordenación.
c) La relación descriptiva de todas las parcelas y de los demás elementos
privativos, que debe incluir el número de orden; la cuota general de
participación y, si procede, las especiales que les corresponden; la superficie;
los límites, y, si procede, los espacios físicos o derechos que constituyan sus
anexos o que estén vinculados a las parcelas y los elementos mencionados.
d) Las reglas generales o específicas sobre el destino y edificabilidad de las
fincas y la información sobre si son divisibles.
e) Los estatutos, si existen.
f) La relación de terrenos reservados para sistemas urbanísticos y de los
declarados de uso y dominio público, si existen, en el supuesto de que la
urbanización coincida territorialmente con una actuación urbanística.
g) Un plano descriptivo del conjunto, en el que deben identificarse las fincas
privativas y los elementos comunes.
2. Las determinaciones urbanísticas que contenga el título de constitución
tiene efectos meramente informativos.
3. No es preciso describir cada una de las parcelas si el régimen de
urbanización privada se establece por acuerdo de todos o de una parte de los
propietarios de parcelas, edificadas o no, situadas en una unidad urbanística
consolidada, que ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad como
fincas independientes, pero debe hacerse constar, como mínimo, el número
que les corresponde en la urbanización, la identificación registral, la referencia
catastral y los nombres de los propietarios.
Artículo 553-58. Constancia registral.
1. La escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal por
parcelas se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la
legislación hipotecaria. Debe hacerse una inscripción general para el conjunto
y una inscripción por cada una de las fincas privativas y, si procede, de las
fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes, para cada una de las
cuales debe abrirse un folio especial separado.
2. La inscripción debe hacerse en el folio de la finca en que se asienta. Si la
urbanización recae total o parcialmente sobre varias fincas, deben efectuarse
las operaciones registrales necesarias para formar una sola. Si las fincas son
de varios propietarios, puede establecerse una comunidad ordinaria indivisa
sobre la agrupada, que puede mantenerse en las fincas privativas, o bien
pueden adjudicarse directamente a cada titular las fincas privativas que le
corresponden. En este último caso, se considera, a todos los efectos, que
nunca ha existido comunidad.
3. La inscripción del régimen de la urbanización debe hacerse a favor de la
persona o personas que lo constituyen sobre la finca o fincas de su propiedad
y, además de los datos exigidos por la legislación hipotecaria, debe contener
los establecidos por el Artículo 553-57 como contenido mínimo de la escritura
y la referencia al archivo del plano. En todos los casos, deben hacerse las
notas marginales de referencia a las inscripciones de las fincas privativas.
4. Las inscripciones de las fincas privativas contienen, además de los datos
exigidos por la legislación hipotecaria, los siguientes:
a) El número de parcela que les corresponde, la situación, superficie, límites y,
si procede, anexos.
b) La cuota o cuotas de participación.
c) El régimen especial o las limitaciones que pueden afectarlas de forma
determinada.
d) La referencia a la inscripción general.
5. Las fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes se inscriben a
favor de los titulares presentes y futuros de las diversas fincas privativas, sin
mencionarlos de forma explícita ni hacer constar las cuotas que les
corresponden.
6. Debe abrirse, en caso de establecimiento de la propiedad horizontal por
parcelas de forma sobrevenida, un folio separado e independiente para la
urbanización en conjunto, en el cual deben constar las circunstancias
establecidas por el presente Artículo y debe hacerse una referencia por nota
marginal a cada una de las inscripciones de las fincas que pasan a ser
privativas, en la cual debe hacerse constar la cuota que les corresponde.
Artículo 553-59. Extinción voluntaria.
1. La extinción voluntaria de la propiedad horizontal por parcelas se produce
por acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios, que deben
representar las tres quintas partes de las cuotas de participación.
2. Deben liquidarse totalmente, una vez acordada la extinción, las
obligaciones hacia terceras personas y, si procede, hacia los propietarios. En
el proceso de liquidación, la junta de propietarios debe mantener sus
funciones, debe percibir las cuotas atrasadas y los demás créditos a favor de
la urbanización, debe enajenar, si procede, los inmuebles de uso común que
se haya acordado enajenar y, una vez realizadas todas las operaciones, ha de
dar cuenta de ello a todos los propietarios.
Disposición transitoria quinta. Situaciones de comunidad.
Las situaciones de comunidad constituidas antes de la entrada en vigor del
presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo, incluso en lo
que concierne a la administración y al procedimiento de división.
Disposición transitoria sexta. Régimen de propiedad horizontal.
1. Los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad
horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen íntegramente
por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con
preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regían, incluso
si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación
específica.
2. La junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 1,
debe adaptar los estatutos y, si procede, el título de constitución al presente
código si lo pide una décima parte de los propietarios. Para adoptar el acuerdo
que corresponde, es suficiente la mayoría de cuotas en primera convocatoria y
la mayoría de las cuotas de los presentes o representados en segunda
convocatoria. Si la adaptación que se propone no alcanza la mayoría
necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha propuesto puede solicitar a
la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptación. La
autoridad judicial debe dictar una resolución, en todo caso, con imposición de
las costas.
Disposición transitoria séptima. Propiedades horizontales por parcelas
preexistentes.
1. Las propiedades horizontales por parcelas existentes antes de la entrada en
vigor del presente libro deben constituirse de acuerdo con las normas del
título quinto. Una vez transcurrido el plazo de cinco años, cualquier
propietario o propietaria puede pedir judicialmente el otorgamiento del título.
2. Para el otorgamiento del título, es suficiente el voto favorable de los
propietarios que representen a dos terceras partes del total de las parcelas
concernidas, pero es preciso aportar la licencia del ayuntamiento del término
municipal donde está situada la urbanización, o bien acreditar que se ha
solicitado con más de tres meses de anticipación respecto al otorgamiento de
la escritura.
3. Las parcelas o los elementos privativos pueden describirse simplemente
haciendo referencia a la descripción que consta en el Registro de la Propiedad,
indicando el número que les corresponde en la urbanización, los datos
registrales de cada una y, si procede, la referencia catastral, así como, si
procede, los elementos privativos destinados al aprovechamiento exclusivo de
determinados propietarios.
4. La descripción de los elementos comunes debe especificar los viales,
espacios, zonas verdes y obras de infraestructura común que tenga la
propiedad horizontal por parcelas, sin que sea imprescindible que conste la
superficie ni la longitud de las calles, viales y zonas verdes.
5. Debe acompañarse el título de constitución, que se otorga de acuerdo con el
Artículo 553-57, del plano actualizado de las fincas que integran la propiedad
horizontal por parcelas y de las fincas ocupadas por los elementos comunes.
Si los viales han pasado al dominio público, el régimen de comunidad puede
constituirse incluso si los propietarios de un número no superior al 20% de
las parcelas concernidas no se integran en la misma.
6. Para que las modificaciones que provienen de la adaptación del título de
constitución o del otorgamiento de un nuevo título, si procede, consten en el
Registro de la Propiedad, debe abrirse un folio separado e independiente para
la urbanización en conjunto y debe hacerse una referencia con una nota
marginal a cada una de las inscripciones de las fincas privativas, en la cual
debe hacerse constar la cuota que le corresponde, de acuerdo con el Artículo
553-58.
7. Las asociaciones de propietarios legalmente constituidas tienen la
consideración de propietarios si los bienes que gestionan son de su propiedad
y sus bienes tienen la calificación que resulta de la titularidad y el destino
establecidos por el título. Los órganos de gobierno de estas asociaciones están
legitimados para promover y gestionar el proceso de constitución de la
propiedad horizontal por parcelas.
8. La propiedad de los bienes corresponde particularmente a los miembros de
las asociaciones de propietarios de acuerdo con las normas civiles si dichos
bienes no son patrimonio de la asociación o si esta no está legalmente
constituida.
9. El otorgamiento del título de constitución no permite ni comporta en
ningún caso la regularización de situaciones urbanísticamente irregulares y
no comporta necesariamente la extinción de las asociaciones de propietarios.
Disposición final. Entrada en vigor.
La presente ley entra en vigor el 1 de julio de 2006.
Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta
Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que
corresponda la hagan cumplir.